השתוללות במחירי הדירות הקטנות: נכון, ידוע לנו שמחיר דירה ממוצעת עלה ב־0.9% במאי־יוני, כך פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר, אך צלילה לתוך הנתונים מראה שדירות בנות 1־2 חדרים התייקרו ב־7% ברבעון השני של 2018.

במקביל לפרסום מדד מחירי הדירות ומדד מחירי הדירות החדשות, המתפרסמים מדי חודש בחודשו, בחודש יולי מתפרסם מדד נוסף רבעוני, הכולל ממוצע ארצי וחלוקה למחוזות ולסוגי דירות. מומחה הנדל"ן ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, ביצע ניתוח מעמיק לנתונים עבור "ממון".

עיקר העליות: בפריפריה

דנוס גילה בנתוני הלמ"ס תמונה מדאיגה, שעל פיה עיקר העלייה הרבעונית (בהשוואה לרבעון הראשון) היא בדירות קטנות: דירות 1־2 חדרים התייקרו ברבעון השני בכ־7%, ודירות 2.5־3 חדרים התייקרו ב־0.6%. בדירות הגדולות, לעומת זאת, המחירים ירדו בשיעור של 1% בדירות 3.5־4 חדרים, 0.5% בדירות 4.5־5 חדרים ולא פחות מ־7% בדירות 5.5־6 חדרים. לדברי דנוס, עיקר העליות ביישובי הפריפריה, שם מחיר הדירות נמוך יותר באופן יחסי, "וכרגיל האוכלוסיות החלשות נפגעות יותר".

צילום : ידיעות אחרונות

בהסתכלות על נתוני הלמ"ס ברמת המחוז מגלים שהעלייה הגבוהה ביותר נרשמה במחוז צפון, שם דירות 1־2 חדרים התייקרו ברבעון השני בכ־14% (ל־469 אלף שקל), וגם דירות 2.5־3 חדרים התייקרו ב־3% (ל־622 אלף שקל). במחוז חיפה הסמוך דירות 2־1 חדרים דווקא הוזלו באחוז (ל־590 אלף שקל), ודירות 2.5־3 חדרים התייקרו בכ־4% (ל־860 אלף שקל).

במרכז - התייקרות גורפת

במחוז מרכז ניכרת התייקרות של דירות מכל הגדלים כמעט. דירות 2־1 התייקרו ב־3% (ל־983 אלף שקל) ודירות 2.5־3 חדרים התייקרו ב־1% (ל־1.22 מיליון שקל). גם מחירי הדירות הגדולות יותר עלו במעט: דירות 3.5־4 חדרים התייקרו ב־2% (ל־1.68 מיליון שקל) ודירות 4.5־5 חדרים התייקרו ב־0.7% (ל־2.1 מיליון שקל).

במחוז תל־אביב, שם הדירות הקטנות מבוקשות ביותר, עלו מחירי דירות 1־2 חדרים ברבעון בכ־7%, למחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל. גם דירות 2.5־3 חדרים התייקרו (ב־2%, ל־1.79 מיליון שקל בממוצע). לעומת זאת, הדירות הגדולות של 5.5־6 חדרים כנראה פחות מבוקשות בלב הבועה התל־אביבית, ואלה הוזלו ב־13% במהלך הרבעון, למחיר ממוצע של 3.2 מיליון שקל.

במחוז ירושלים נרשמה ירידה של 2.5% בדירות 2־1 חדרים (ל־1.1 מיליון שקל) - אך עלייה גבוהה של 9% בדירות 2.5־3 חדרים (ל־1.55 מיליון שקל). במחוז דרום נרשמה התייקרות רבעונית של כ־5% בדירות 1־2 חדרים (למחיר ממוצע של 639 אלף שקל).

לאחר פרסום מדד מחירי הדירות הכללי בשבוע שעבר, טענו נציגי האוצר שהעיר תל־אביב היא זו שהובילה את עליית המחירים - ותל־אביב לא מעניינת אותם שכן הבטיחו ירידות מחירים לזוגות צעירים בכל הארץ, למעט ת"א. את התובנה הזו הם שאבו מנתוני מדד מחירי הדירות החדשות, שהציג אף הוא עלייה חודשית במחוז ת"א של 2.2%.

לא בונים בקטן

הנתונים החדשים, שגם מקורם בלמ"ס, מצביעים על כך שההסבר לעליית המחירים החודשית שונה בתכלית - והרבה פחות נוח לשר האוצר. התייקרויות דרמטיות בשוק הדירות הקטנות, שעיקרן במחוזות פריפריאליים יחסית, הן אלה שדחפו את המדד החודשי הכללי לעליית המחירים של 0.9%. "מי שקנה את הדירות הללו הם זוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם, ולא משקיעים - שלפי נתוני הלמ"ס והאוצר דווקא נוטשים את שוק הדיור בהמוניהם", מוסיף דנוס. נציין כי למרות מאמצי הממשלה לכפות על ראשי הרשויות המקומיות לבנות דירות קטנות, נתונים שהתפרסמו לאחרונה מגלים שכמות הדירות הקטנות הנבנות כיום זניחה יחסית - ובוודאי שאין בה כדי להגדיל את ההיצע הכה נדרש. הביקוש לדירות קטנות, לעומת זאת, ממשיך לעלות - בין היתר בשל עליית מחירי הדיור.

|

עוד חשוב להבין שבשנותיה הראשונות של המדינה נבנו הרבה יותר דירות קטנות, שהיום מהוות את לב אזורי הביקוש. כל הדירות הקטנות שנבנות וייבנו היום לא יכולות להחליף היצע מוגבל זה, שמרביתו מושכר או מצוי בשימוש הבעלים.